Жизнь особняком. Собственный дом в центре Москвы стоит от $5 млн.
С каждым годом рынок исторической недвижимости в Москве становится все уже. Старая застройка признается ветхой и аварийной, дома сносятся, рассыпаются или выгорают дотла, а на их месте вырастают новые, как правило, элитные объекты офисного и жилого назначения. На долю дореволюционных зданий в настоящее время приходится треть жилого фонда в ЦАО — примерно 5 млн. из 16 млн. кв. м. Особое место среди них занимают особняки — отдельно стоящие строения площадью от 600 до 5000 кв. м высотой не более 5 этажей с собственной огороженной территорией. До революции эти дома были 100% жилыми, после национализации — почти 100% нежилыми (советские люди, как известно, на такси в булочную не ездили и в собственных хоромах не жили, за исключением единиц, о которых речь ниже).
Однако в смутное время начала 90-х годов небольшую часть зданий все-таки удалось приватизировать — или путем расселения, или с помощью особых отношений с Москомимуществом. Именно эти объекты, точное число которых в силу конфиденциальности ряда сделок неизвестно, формируют в настоящее время рынок исторических особняков Москвы. В собственной усадьбе в двух шагах от зоопарка проживает, например, скульптор Зураб Церетели. Владельцами квартир в доме по Большому Афанасьевскому переулку, 32, являются бизнесмены Михаил Фридман и Петр Авен. Половина дома архитектора Константина Мельникова принадлежит бывшему предпринимателю, ныне сенатору Сергею Гордееву. В частной собственности находятся также дом номер 8 в Петровском переулке, построенный Осипом Бове, 5-этажный особняк на Малой Молчановке, 6, а также двухэтажное строение в Гагаринском переулке, которое бог весть какими судьбами досталось после войны иностранному корреспонденту Эдмунду Стивенсу и его супруге Нине.
В середине 90-х пополнить число частных домовладельцев попытались было потомки дворян и купцов. Лига защиты прав собственников организовала подачу исков в Страсбургский суд о признании их прав на имущество предков, а фракция ЛДПР по примеру стран Восточной Европы и Прибалтики написала проект Закона о реституции. Однако ни одна из этих инициатив успеха не имела. Только трем семьям, после многочисленных мытарств по различным инстанциям, удалось стать арендаторами фамильных имений: Муравьевы-Апостолы за свой счет отреставрировали усадьбу на Старой Басманной, наследники Перловых — знаменитый Чайный дом на Мясницкой, а актер Александр Пороховщиков при помощи инвесторов привел в порядок в Староконюшенном переулке деревянный домик своих предков — известных в дореволюционной Москве купцов. Стать полноценными собственниками они смогут не раньше, чем федеральный центр и горадминистрация окончательно урегулируют вопрос о разделе исторических памятников. И то: только в том случае, если этого захотят чиновники.
Агентства, специализирующиеся на элитной недвижимости, утверждают, что в настоящий момент в рыночный оборот вовлечено не более 10% столичных особняков. Крупнейшим оператором исторических объектов является Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса МИД РФ — ГлавУпДК. В его ведении находятся 150 особняков, в том числе настоящие раритеты стиля барокко (Пречистенка, д. 20), классицизма (Леонтьевский пер, д. 4), неоготики (ул. Спиридоновка, д. 28), эклектики (Денежный пер, д. 5), модерна (ул. Остоженка, 21). Эти здания используются под посольские резиденции и практически не имеют шансов перейти в частные руки. Еще порядка 40 объектов — это музеи, статус, которых тоже вряд ли будет изменен в ближайшее время. Поэтому единственным резервом для пополнения рынка особняков остается госсобственность, занимаемая различными учреждениями и организациями.
В горадминистрации “ЭВ” сообщили, что в принципе не возражают против передачи зданий частникам, однако массовой продажи городских объектов, тем более памятников, в ближайшее время не предвидится. По словам пресс-секретаря департамента имущества Натальи Быковой, в 2005—2006 годах Москва продала только два отдельно стоящих здания, причем не относящихся к исторической застройке. “Город самостоятельно или при участии арендаторов в состоянии поддерживать особняки в надлежащем состоянии”, — утверждает она. Эксперты в свою очередь напоминают, что согласно 131-ФЗ муниципалитеты должны избавиться от недвижимости, которую они не используют для собственных нужд, до 1 января 2009 года. “Это может увеличить предложение на рынке исторических зданий”, — говорят они.
Впрочем, несмотря на то, что богатых людей в России и в Москве в частности с каждым годом становится все больше, отнюдь не каждый захочет тратить деньги на дышащий на ладан архитектурный раритет. Больше всего хлопот возникает с объектами, имеющими статус памятников. По закону в них невозможны никакие работы, кроме реставрационных. Комитет по культурному наследию Москвы выдает собственнику планово-реставрационное задание, в соответствии с которым он должен привести здание в порядок и обеспечить его содержание. Одно дело, если ограничения касаются только фасада. Тогда начинка дома преспокойненько сносится и строится новодел, отвечающий всем требованиям современного элитного жилья. Однако зачастую под охрану попадают внутренняя планировка особняка, отдельные помещения или элементы интерьера. В качестве примера аналитики компании Paul’s Yards приводят дом в Малом Гнездниковском переулке, где под охрану взят дубовый потолок, который сам по себе является несущей конструкцией. Дотронуться до него невозможно — здание тут же рухнет. Неприкосновенными могут быть объявлены пол или даже подвал здания. Все эти ограничения бесят богатых клиентов, которые не понимают, почему они не могут организовать в доме, купленном за несколько миллионов долларов, подземный паркинг или бассейн. Продавцы элитной недвижимости утверждают, что среди покупателей особняков очень мало тех, кто по-настоящему интересуется историей здания.
Объекты, связанные с биографией общеизвестных личностей, на рынке встречаются крайне редко, а фамилии московских купцов, статских советников, книгоиздателей и т.д. ничего не говорят неспециалистам. Впрочем, риэлторы могут запросто придумать красивую легенду, что именно в этом доме частенько ужинал Пушкин (Лермонтов, Гоголь и т.д.), и поднять его стоимость на 15—20%. В целом линейка цен на особняки начинается от $5 млн. (площадь до 500 кв. м) и доходит до $20 млн. (площадь до 2000 кв. м). Необходимо отметить, что средних цен в этом сегменте рынка не существует: все зависит от конкретного объекта и объема реставрационных работ, которые на порядок дороже строительных, не говоря уже о ремонтных.
Проблем с охранным законодательством не существует в зданиях, выставленных на продажу после комплексной реставрации, а точнее — реконструкции. По сути, это вновь построенные дома с воссозданными фасадами. В них полностью заменены межэтажные перекрытия и система инженерных коммуникаций, проведено зонирование на гостевую и хозяйскую зоны, организованы паркинг, тренажерный зал, бассейн, семейный кинотеатр и т.д. Таких объектов много в районе Старого Арбата, Чистых прудов, Замоскворечья и Китай-города. Первооткрывательницей этого рынка считается компания-девелопер Замоскворечья “КРТ”, которая в 2000 году впервые ввела понятие “современного особняка на одну семью”, причем расположенного не за МКАД, а в центре города. Сейчас в этой нише работают не более 3—5 компаний, а в продаже имеются новоделы стоимостью от $6 до 20 млн. на Большой Никитской, Покровском бульваре, Софийской набережной, Кривоколенном переулке и т.д. На ул. Машкова стоит особняк-новостройка, похожий на яйцо Фаберже. Авторский проект никак не приживется на рынке. Дом площадью 300 кв. м уже несколько раз менял владельцев, последний раз он был выставлен на продажу за $5,5 млн. Эксперты говорят, что причина неудач кроется в оригинальной форме объекта: рынок особняков очень консервативен, и люди, их покупающие, не готовы на эксперименты.
Последнее время все большую популярность приобретает также формат “многоквартирное здание + особняк”. Благодаря такому соседству владельцы частного дома получают возможность пользоваться инфраструктурой всего жилого комплекса, а также снизить эксплуатационные расходы. По этому принципу построены объекты на Большой Никитской, 45, в Молочном переулке, 1, во 2-м Обыденском переулке, 1а, в Барашевском переулке 10. В резиденции “Чистые пруды” помимо апартаментов в обычном здании на продажу выставлены два особняка — один площадью 1000 кв. м за 10,2 млн. евро, другой площадью 2000 кв. м за 20 млн. евро. Аналогичный проект начинается в Большом Афанасьевском переулке: воссозданный особняк под №24 будет примыкать к элитной новостройке под №26—28. В любом случае предложение особняков на московском рынке недвижимости останется сильно ограниченным. Можно не сомневаться: в будущем на их высокую стоимость не повлияют никакие коллизии на рынке жилья.
С каждым годом рынок исторической недвижимости в Москве становится все уже. Старая застройка признается ветхой и аварийной, дома сносятся, рассыпаются или выгорают дотла, а на их месте вырастают новые, как правило, элитные объекты офисного и жилого назначения. На долю дореволюционных зданий в настоящее время приходится треть жилого фонда в ЦАО — примерно 5 млн. из 16 млн. кв. м. Особое место среди них занимают особняки — отдельно стоящие строения площадью от 600 до 5000 кв. м высотой не более 5 этажей с собственной огороженной территорией. До революции эти дома были 100% жилыми, после национализации — почти 100% нежилыми (советские люди, как известно, на такси в булочную не ездили и в собственных хоромах не жили, за исключением единиц, о которых речь ниже).